一、规划背景
本次规划用地属于南新农场管
辖范围，在三亚原城市总体规划中
为非建设用地。由于近年三亚城市
快速发展，规划区内用地大部分已
对外出售，并拥有开发意向方案。
为科学合理地引导规划片区的开发
建设，响应“海南省建设厅关于三
亚垦区各农场总体规划编制有关问
题的批复意见”，特此编制该控制
性详细规划。
根据意见：“片区的规划编
制应符合三亚市城市总体规划
要求，编制可由三亚市规划建
设局会同三亚垦区农场共同组
”
织编制，并纳入正在重编的三亚城市总体规划统筹协调，待三亚市城市总体规划依法报
省政府批准实施后，农场规划可依法报三亚市政府批准实施。
项目进行过程中通过专家咨询会等形式，分别征求了中规院、省内外专家、建设
厅、三亚市人民政府和三亚市规划建设局等多方面的意见，具体过程如下：
——2009年8月7日进行规划前期专家咨询论证，征得了各位专家的相关意见和
建议（详见专家咨询会意见）；
——2009年8月通过三亚市规划委员会；
——2010年4月8日海南省住房和城乡建设厅关于三亚市迎宾路中段控制性详细
规划有关意见的复函（详见省厅意见复函）；
——2010年4月18日召开了《三亚迎宾中路控制性详细规划》专家咨询会
——迎宾路中段控规修改完善意见（中国城市规划设计研究院20104.18）（详
见附件）
——2010年12月，为妥善解决农垦引进项目的建设问题，市政府批复启动控规修
编；
——2011年2月，修编后的控规通过三亚市规委会2011年第二次会议审议；
——2011年3月，修编后的控规经市政府批准正式实施。
二、规划范围
南新农场用地沿迎宾路带状分布，总用地306.4公顷，计约4596亩。
由于南新农场用地边界曲折，许多地方与道路形成尖锐的夹角，在用地和道路之间留出了大量
难以利用的土地。为此，本次规划将规划范围进行了调整，并对农场片区内部分用地进行整合。
从地块的完整性、周边规划道路、地形等因素考虑，将农场用地与周边用地统筹规划。
规划范围调整后为：西靠城市次要干道，南抵狗岭山体，北达自然山体，东到水塘和干沟村。
规划总用地面积为537.46公顷。
三、规划定位与布局
1、功能定位
以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生
活区。
根据三亚市城市总体规划修编对该片区的功能定位和设施配套的要求：“该地区
的用地功能定位以旅游度假为主，兼顾部分旅游服务功能，适当增加旅游用地及公共
服务设施类用地量。在旅游服务功能为主导前提下，该地区可以适当配置公寓、住宅
类用地。在此类区域，必须按照城市或社区生活圈的概念，按照国家相关标准配置商
业、文化、托幼、医疗等各类公共服务设施及用地，并且必须具体、明确落实到用地。
”
规划片区处于三亚市门户地段，片区内山、水资源丰富，可开展山地徒步旅行、
山野活动、观光以及文化休闲娱乐等，因此特色旅游和服务是该片区的主导功能。
特色旅游服务是片区的核心功能。片区内靠山坡地段地形平缓，适合建设高档的
山地度假和一类居住设施。同时狗岭及周边山体为该门户地段的重要背景山体，不适
合建设大体量的多高层建筑，利用平缓山坡地，结合滨水旅游建设低层、低密度、高
绿化覆盖率的高档山地别墅，既充分尊重了背景山体的景观要求，同时又充分挖掘山
地资源。
场地内的水库及虾塘提供了大量的水系资源，可通过资源整合，形成亲水的旅游
服务和度假设施。构建尺度亲切宜人的休闲商业、康体养生和度假酒店设施。
综合上述分析，规划区域的发展应以主题性旅游服务等职能迁入为契机，以场地
的自然要素和区域位置为条件，发展成为以服务业、休闲度假业、康体养生、居住等
功能为主体，综合商业、旅游等功能，为外来旅游者和居民提供新型旅游娱乐度假消
费服务片区。
2、布局原则
●自然生态原则
●景观优先原则
严格保护片区周边山体山脊线、制高点、次高点之间的景观通廊。
●亲切宜居原则
●亲山、露山原则
3、规划规模
●用地规模：总用地为537.46公顷，总建设用地为153.61公顷，占总用地的
28.58%。
●人口规模：居住人口约为2.3万人。
按照《三亚市城市总体规划（1995-2010）重大调整》中二类居住用地人口密度为
480人/公顷，规划区域位于三亚市近郊，同时考虑到区域以接待旅游度假游客为主，
把尽可能多的空间留给外来消费人口的因素，区域人口密度应较小。因此二类居住用
地人口密度按300人/公顷计，商住用地商业和住宅的配置比例大体在1:2左右，因此
商住用地人口密度按200人/公顷计，则计算总人口数为：
13.07300+98.17200=23555（人），规划区域居住人口规模约为2.3万人。
●总建筑面积：约为172.0万平方米，片区建设用地毛容积率为1.12，总用地
毛容积率为0.32。
四、布局结构
规划区规划结构可概括为“一心、一
轴、三组团、多廊”。
规划区规划结构为“一心、一轴、三组团、多廊”。
“一心”：公共服务中心：用地东面靠水库地块集
中设置主题性旅游服务设施、度假酒店、医疗卫生、
文化娱乐及游客服务中心等功能。
“一轴”：指沿迎宾路形成的景观主轴。
“三组团”：指片区内形成的三个不同主题特征的
度假社区。
“多廊”：指分布在整个片区中的纵向廊道，包括
生态廊道、绿化廊道等，这些廊道由绿化、步行系
统、休闲街道、广场等空间组成，形成通达用地周
边山体公园的绿化通道。同时也是周边自然山体汇
水的主要流通通道。
五、土地使用规划
规划总用地面积为537.46公顷，其中
建设用地约为153.61公顷，水域和其他用
地313.91公顷，另有迎宾路道路用地、两
侧防护绿地、高铁防护绿地和区域内非建设
区道路防护绿地等用地，由于属于全市重要
基础设施用地和防护绿地，所以不纳入该区
域建设用地范畴。
本次规划用地分类参考《城市用地分类
与规划建设标准》，将建设用地分为商住住
用地、二类居住用地、旅游接待设施用地、
商业服务设施用地、教育科研用地、道路广
场用地、市政公用设施用地和绿地。
其中商住用地是指兼具商业服务功能的居住用地，该类用地可兼容商业服务设施
用地和旅游接待设施用地。旅游接待设施用地指为游客提供旅游接待服务的用地，如
酒店、度假村等。
商住用地和商业用地兼容居委会管理、物业、医疗卫生站室等服务设施用地；商
业设施用地和旅游接待设施用地相互兼容；其它用地可依据三亚当地政府的相关规定
进行用地兼容的控制。社会停车场、市政设施用地、小学幼儿园设施用地和绿化用地
一般不得调整。
1、商住用地
规划区内共规划商住用地98.17公顷，占城市建设用地的63.91%。
2、二类居住用地
规划二类居住用地13.07公顷，占城市建设用地的8.51%。
3、旅游接待设施用地
规划旅游接待设施用地3.40公顷，占城市建设用地的2.21%。
4、商业服务设施用地
规划区内规划商业服务设施用地9.44公顷，占城市建设用地的6.15%。
5、道路广场用地
包括道路和社会公共广场用地为13.18公顷，占城市建设用地的8.58%。
6、市政公用设施用地
规划区规划0.42公顷，占城市建设用地的0.27%。
7、绿地
主要包括公园、街头绿地和防护绿地，规划区规划绿地为7.44公顷，占城市建设
用地4.84%。
8、教育科研用地
教育科研用地7.22公顷，占城市建设用地的4.70%。
编号用地名称面积(ha)比例1居住用地14.349.34%二类居住用地13.078.51%托幼、托老、小学1.270.83%2商住用地98.1763.91%3公共服务设施用地20.0613.06%其中商业服务用地8.786.15%旅游接待设施用地3.052.21%教育科研用地7.224.70%4道路广场用地13.188.58%其中道路用地11.857.40%广场用地0.640.39%停车场用地1.690.79%5市政公用设施用地0.420.27%其中供应设施用地0.250.16%其它市政公用设施用地0.170.11%6绿地7.444.84%其中公共绿地5.633.44%防护绿地3.271.40%7城市建设用地153.61100.00%
8水域和其他用地313.91其中水域18.21生态绿地307.07不纳入建设用地的防护绿地41.45迎宾路道路面积28.499规划总用地面积537.46
规划用地汇总表
六、项目用地协调规划
一、规划原则
1、保证地块形状规整
为利于地块的开发建设，提高土地利用率，地块形状应尽量规整成几何形状。
2、规划地块边界与开发地块边界相协调
3、设施配套完善